최근 부동산 시장에서 가장 많이 들리는 말 중 하나가 바로 “주담대 6억 제한”입니다. 정부는 투기 억제와 가계부채 관리를 위해 수도권 등 주요 지역에서 주택담보대출(주담대)을 최대 6억 원까지로 제한하고 있습니다. 이로 인해 집을 사려는 분들 사이에서 ‘자금 부족’, ‘잔금 대출 미승인’ 등 수많은 문제가 생기고 있는 실정입니다.
하지만, 이 규제 속에서도 분명 기회는 존재합니다. 저도 실제로 이 규제에 막혀 당황했지만, 오히려 이를 ‘역이용’할 수 있는 전략을 생각해 보았습니다.. 지금부터 알려드리는 4단계 전략을 통해 여러분도 규제를 돌파하고, 내 집 마련에 한 발짝 더 가까이 갈 수 있을거라 생각합니다.
중도금 대출 최대한 활용하기
주담대 규제는 ‘잔금 대출’에 주로 적용된다는 점, 알고 계셨나요? 대부분의 대출 규제는 ‘잔금 시점에 받는 주택담보대출’에 적용되기 때문에, 중도금 대출은 상대적으로 자유로운 편입니다.
📌 전략 포인트
- 계약 초기 단계에서 중도금 대출을 넉넉히 받아두면, 잔금 시점에 자금 부족 사태를 방지할 수 있습니다.
- 시공사에서 제공하는 무이자 중도금 대출 상품도 있으니 잘 알아보아야 합니다.
💡 실제 예시
10억 원 아파트를 계약할 때, 중도금으로 4.5억 원을 선대출 받습니다. 이후 잔금 시점에 5.5억 원만 주담대로 충당하면 규제 범위 내에서 안전하게 마무리할 수 있습니다.
비규제지역 LTV 차이로 자산 설계하기
수도권은 LTV(Loan To Value, 담보인정비율)가 최대 50%지만, 비규제지역은 LTV가 최대 70%까지 가능합니다. 이 차이를 적극 활용하면, 훨씬 적은 자기자본으로도 집을 살 수 있습니다.
📌 전략 포인트
- 규제가 덜한 인천, 파주, 김포 등 비규제지역의 중저가 아파트를 노려보시길 바랍니다.
- LTV 70%까지 대출을 받으면 자기자본 부담이 크게 줄어들고, 남은 자금으로 수도권 진입 발판을 마련할 수 있습니다.
💡 유의사항
비규제지역 여부는 수시로 바뀌므로, 반드시 국토교통부나 금융기관 홈페이지에서 최신 정보를 확인하시길 바랍니다.
실거주 후 전세로 전환하는 전략
요즘 주담대를 받으려면 ‘6개월 이내 실거주’ 요건을 충족해야 하는 경우가 많습니다. 그런데 이 조건을 오히려 활용해 거주 후 전세로 돌리는 전략도 고려해볼 만합니다.
📌 전략 포인트
- 주담대 승인 후 6개월 이상 실거주 → 이후 전세로 전환하면 임대 수익 + 자금 회전 가능
- 이렇게 확보한 유동성으로 두 번째 주택 매입도 전략 가능
💡 실제 사례
6개월 거주 후 전세로 돌려 2억 원의 전세금 확보, 이를 바탕으로 추가 매입 준비하는 실수요자들이 늘고 있습니다.
디딤돌·보금자리론 병행 활용하기
정부의 정책 상품인 디딤돌론, 보금자리론은 규제와 별도로 적용되기 때문에, 자격 요건만 충족하면 매우 유리합니다. 특히 무주택자, 신혼부부, 청년에게는 큰 혜택이 있습니다.
📌 전략 포인트
- 보금자리론: 연 소득 7천만 원 이하 무주택 세대주 대상, 최대 5억 원까지 가능
- 디딤돌대출: 연 소득 6천만 원 이하 무주택자 대상, 금리 2~3%대로 고정 가능
💡 복합 대출 전략
- 정책 상품으로 먼저 2~3억 원 대출 확보
- 나머지는 6억 한도 내에서 일반 주담대로 충당 → 금리와 대출한도 둘 다 잡는 하이브리드 구조
추가 팁 : 꼭 사전 준비하세요!
위 전략들이 아무리 좋아도 사전 준비 없이는 효과를 보기 어렵습니다. 반드시 본인의 소득, DSR, LTV 가능 범위 등을 은행 사전심사나 대출 계산기를 통해 점검하셔야합니다. 그리고 중도상환 수수료, 금리 인상 리스크도 반드시 감안해야 합니다.
